Condohotel – co to jest i jak funkcjonuje?

W ostatnich latach inwestowanie na rynku nieruchomości staje się coraz bardziej popularne. Wynika to z faktu, iż inwestycja w nieruchomości coraz częściej uważana jest za najlepszą formą lokowania kapitało. Ostatnimi czasy coraz prężniej rozwija się rynek condohotelowy. Warto zatem bliżej przyjrzeć się zasadom jego funkcjonowania.

Co to jest oraz na czym polega system condo?

System condo to nic innego jak inwestycja polegająca na zakupie pokoju hotelowego z jednoczesnym zawarciem długoterminowej umowy najmu z zarządcą hotelu, w ramach której inwestor ma zagwarantowaną wypłatę stałego czynszu za najem w trakcie całego okresu obowiązywania umowy. Istotnym elementem tego systemu jest fakt, iż zarządzeniem obiektem tj. pozyskiwaniem gości hotelowych, utrzymywanie porządku, dokonywaniem drobnych napraw i remontów zajmuje się nie inwestor, lecz operator hotelu, czyli wykwalifikowana obsługa hotelowa nadzorowana przez kadrę menadżerską. 

Inwestor nie musi zatem angażować się w jakikolwiek zarząd stanowiącym jego własność pokojem, aby zainwestowane przez niego pieniądze mogły przynosiły mu spore zyski. 

Wynagrodzenie z tytułu najmu pokoju w condohotelu 

Wynagrodzeniem właściciela pokoju w condohotelu jest wspomniany już czynsz z zawartej długoterminowej umowy najmu pomiędzy operatorem hotelu, a nabywcą apartamentu hotelowego. Obecnie spotykane są dwie podstawowe formy wynagrodzenia z tytułu najmu apartamentu w systemie condo: stała stopa zwrotu z inwestycji lub podział 50/50. 

Wynagrodzenie w formie stałej stopy zwrotu z inwestycji zapewnia właścicielowi apartamentu stałą kwotę wynagrodzenia z tytułu najmu, bez względu na obłożenie condohotelu. Wypłata wynagrodzenia następuje w zależności od warunków umowy najmu następuje w cyklach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. W tej formie operator hotelu zazwyczaj uzależnia gwarantowany zwrot z inwestycji od zawarcia długoterminowej umowy najmu z właścicielem apartamentu (zawarcie takiej umowy następuje zazwyczaj na okres 10, 15 lub 30 lat), natomiast wypłacany procent różni się do długości trwania umowy (w pierwszych latach od zawarcia umowy procent ten jest niższy i z upływem lat następuje jego wzrost). 

Druga forma rozliczenia (50/50) pozostaje natomiast ściśle związana z obłożeniem hotelu i zazwyczaj jest zdecydowanie mniej korzystna dla właściciela apartamenty niż rozliczenie na podstawie stałe stopy zwrotu z inwestycji. Rozliczenie w formie 50/50 opłacalne pozostaje w głównej mierze dla właścicieli apartamentów znajdujących się w condohotelach wybudowanych w niezwykle atrakcyjnej lokalizacji, dzięki której wysoki poziom obłożenia hotelu zagwarantowany jest przez cały rok. W tym systemie rozliczenie następuje zatem w następujący sposób: gdy apartament jest wynajmowany – właściciel otrzymuje 50% „utargu”, natomiast gdy pozostaje pusty – 0%. 

Zyski z apartamentów w condohotelach mogą być zatem bardzo duże, wszystkie jednakże zależy od lokalizacji hotelu oraz wybranego systemy rozliczania wynagrodzenia. W tym też zakresie przed podpisaniem umowy warto zwrócić uwagi jaki system oferuje w umowie operator hotelu, a jaki będzie najbardziej opłacalny dla inwestora i przyniesie mu duże zyski. 

Pobyty właścicielskie 

Oprócz wskazanego powyżej wynagrodzenia (czynszu) z tytułu najmu pokoju w condohotelu, w umowie najmu warto zagwarantować sobie możliwości osobistego korzystania z apartamentu w ramach „pobytu właścicielskiego”. Pobyty takie polegają na możliwości skorzystania z apartamentu na swój użytek przez określoną w umowie liczbę dni w roku. Zazwyczaj jest to 7-14 dni w ciągu roku, jednakże niektóre okresy czy sezony są wyłączone jeśli chodzi o możliwość skorzystania z pobytu właścicielskiego (dotyczy to w szczególności przerw świątecznych oraz okresów wakacyjnych). 

Czas trwania umowy najmu apartamentu w condohotelu

Jak już wskazywano, umowy najmu apartamentu w systemie condo są zazwyczaj umowami długoterminowymi, zawieranymi na 10-30 lat z możliwością przedłużenia na kolejne lata. Porównując umowy najmu w systemie condo ze standardowym najmem nieruchomości, zawieranym zazwyczaj a okres 1-3 lat oraz związanym z koniecznością pozyskania najemców, dbania o nieruchomość oraz możliwością powstania okresowego pustostanu lokalu, najem długoterminowy jest bardziej opłacalny. 

Tak długi okres trwania umowy zapewnia bowiem inwestorowi bezpieczeństwo inwestycyjne i stałe zyski w całym okresie jej trwania, bez konieczności szczególnego angażowania się w zarząd nieruchomością. W trakcie trwania umowy apartament w systemie condo może być także swobodnie sprzedany po cenie rynkowej, czy czym jasnym jest, iż z każdym rokiem wzrasta wartość takiej nieruchomości, przez co dochodzi do podwójnego zysku: w formie regularnie wypłacanego zysku oraz zysku z uwagi na wzrost wartości nieruchomości po upływie okresu na jaki zawarto umowę. 

Sprawa prowadzona przez kancelarię 

W ostatnim czasie nasza Kancelaria prowadziła sprawę o zapłatę czynszu z tytułu zawartej umowy dzierżawy lokalu. Podstawą sporu były umowne uregulowania dotyczące wysokości czynszu Podstawowego oraz przesądzenie zasady w zakresie wykładni łączącej strony umowy dzierżawy i zapisów dotyczące czynszu Podstawowego, tj. tego czy wskazana w umowie kwota jest kwotą netto czy brutto. Strona powoda (reprezentowania przez Kancelarię) podnosiła, iż wskazana w umowie kwota jest kwotą netto oraz stanowiła stałą wartość netto wyliczoną jako procent od wartości netto lokalu, natomiast strona pozwana uważała, iż czynsz Podstawowy został określony jako kwota brutto. Jednocześnie, strona pozwana podnosiła także zarzut z art. 700 k.c. (dotyczący podstaw obniżenia czynszu dzierżawnego z uwagi na okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności), powołując się przy tym na obostrzenia obowiązujące w okresie pandemii COVID-19 i związane z tym ograniczenie w ilości przyjmowanych gości, co jej zdaniem miało wpływ na mniejsze obłożenie lokalu powoda oraz uzasadniało obniżenie czynszu. 

W toku postępowania pierwszoinstancyjnego, Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie uznał powództwo w całości. W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji w zakresie wykładni postanowień umowy dotyczących czynszu Podstawowego wskazał: 

„W ocenie Sądu, powyższe postanowienia jednoznacznie wskazują, że ustalona na 9.571,58 zł kwota Czynszu Podstawowego była kwotą netto. Skoro bowiem strony ustaliły (w definicjach sformułowanych na potrzeby umowy) że czynsz definiowany będzie jako suma Czynszu Podstawowego i Czynszu Procentowego, a następnie wskazały, że czynsz powiększony zostanie o podatek VAT w stawce obowiązującej w dniu wystawienia faktury VAT (§ 4 ust. 2 umowy) to nie może budzić wątpliwości, że wolą stron było powiększenie o podatek VAT całego czynszu – zarówno Podstawowego, jak i Procentowego. Gdyby strony chciały w tym zakresie dokonać ustaleń odmiennych, wprowadziłyby stosowne rozróżnienie sposobu rozliczania w odniesieniu do kwot Czynszu Podstawowego oraz Czynszu Procentowego. Takiego rozróżnienia strony jednak nie poczyniły. Przeciwnie – pod pojęciem „czynsz” objęły zarówno Czynsz Podstawowy, jak i Procentowy, a następnie cały „czynsz” – bez rozróżnienia na to, który z rodzajów czynszu mają na myśli – powiększyły o VAT w stawce obowiązującej w dniu wystawienia faktury VAT (w sytuacji, w której Wydzierżawiający jest podatnikiem VAT uprawnionym do wystawienia Faktury VAT). Takie brzmienie postanowień umowy prowadzi do jednoznacznego wniosku o możliwości powiększenia także kwoty Czyszu Podstawowego o VAT. Odmiennej interpretacji nie uzasadnia w żadnym stopniu definicja „Czynszu Podstawowego” w której to strony w żadnym stopniu nie doprecyzowały, czy umówiona kwota 9.571,58 zł jest kwotą brutto, czy netto. Doprecyzowania w zakresie kwoty brutto/ netto nie zawiera także zamieszczona w umowie definicja „Czynszu Procentowego”. Słusznie przy tym zauważa powód, że wskazane postanowienia umowne interpretowane w sposób całościowy i logiczny prowadzą do wniosku, że każdy Czynsz, zarówno Podstawowy, jak i Procentowy, będzie powiększony o VAT i to niezależnie od tego, czy oba rodzaje Czynszu będą ujmowane sumarycznie, czy też osobno. Różnicowanie wysokości Czynszu Podstawowego raz w kwocie brutto, raz w kwocie netto – w zależności od tego, czy oba rodzaje Czynszu będą ujmowane na fakturze sumarycznie, czy oddzielnie, nie znajduje bowiem żadnego uzasadnienia. Sposób ujmowania poszczególnych kwot na fakturze VAT pozostaje bowiem irrelewantny dla wykładni wskazanych postanowień umownych określających wysokość poszczególnych rodzajów czynszu. Powód był wobec tego w pełni uprawniony do wystawienia faktury VAT, w której domagał się od strony pozwanej zapłaty kwoty 11.773,04 zł brutto (9.571,58 zł netto) tytułem Czynszu Podstawowego za III kwartał 2021 roku. Całkowicie irrelewantna jest przy tym okoliczność, jakoby powód nabywał lokal nr 424 w celach inwestycyjnych, zaś w § 4 ust. 1 tiret 15 Umowy sprzedaży zawarto zastrzeżenie, że średni roczny zwrot z inwestycji nie jest w żaden sposób gwarantowany, gdyż wyniki operacyjne Hotelu zależne są od wielu czynników, w tym np. od trendów ekonomicznych czy od sytuacji epidemiologicznej w kraju i na świecie. Czym innym jest bowiem zysk strony pozwanej, wpływający na wysokość Czynszu Procentowego, a czym innym Czynsz Podstawowy, określony w umowie dzierżawy na precyzyjnie wskazaną, stałą kwotę, tj. 9.571,58 zł.” 

Sąd I instancji odniósł się także do podnoszonego zarzutu z art. 700 k.c. dotyczącego obniżenia czynszu dzierżawnego: „Przesłankami zastosowania wskazanego przepisu są: wystąpienie okoliczności niezwiązanych z osobą dzierżawcy, za które nie ponosi on odpowiedzialności; skutek w postaci znacznego zmniejszenia zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy; a także adekwatny związek przyczynowy pomiędzy wymienioną przyczyną a skutkiem. 

Wśród przyczyn wypełniających powyższe przesłanki wymienia się, między innymi, klęski żywiołowe oraz inne nadzwyczajne zdarzenia, takie jak wojna czy epidemia, a także inne nienadzwyczajne przyczyny dotyczące przedmiotu dzierżawy, które nie dotyczą osoby dzierżawcy, jeżeli wskutek tych okoliczności zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu (A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka - Szczyrba, Warszawa 2022, art. 700, LEX). 

Podkreślić przy tym należy, że stosowanie art. 700 k.c. wiąże się ze zmianami stosunków, które mieszczą się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego. Przesłanki żądania obniżenia czynszu na podstawie tego przepisu kształtują się zatem odmiennie aniżeli przesłanki zastosowania art. 3571 k.c. (tzw. duża klauzula rebus sic stantibus), który dotyczy nadzwyczajnej zmiany stosunków, a więc takich, które wykraczają poza granice zwykłego ryzyka, i były nieprzewidywalne w momencie zawierania umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13.02.2004 r. sygn. akt IV CK 22/03, LEX nr 182068). […]W ocenie Sądu, strona pozwana nie wykazała jednak w dostatecznym stopniu, aby zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, jak tego wymaga art. 700 k.c. Ciężar wykazania znacznego zmniejszenia zwykłego przychodu z lokalu nr 424 spoczywa na stronie pozwanej, która z tego faktu chce wywodzić skutki prawne (art. 6 k.c.) W ocenie Sądu, strona pozwana nie sprostała temu obowiązkowi. Podkreślić trzeba, że powód, domagając się zapłaty jedynie Czynszu Podstawowego, nie ponosi odpowiedzialności za brak pełnego obłożenia lokalu […], które to pełne obłożenie, jak się wydaje, zakładała strona pozwana. 

Nawet bowiem przy braku epidemii i innych okoliczności nadzwyczajnych nie wydaje się racjonalne ani uzasadnione oszacowywanie spodziewanego zysku hotelu w oparciu o założenie 100% obłożenia każdego pokoju przez cały rok, a następnie żądanie obniżenia czynszu w sytuacji pojawienia się jakichkolwiek zakłóceń skutkujących obniżeniem tegoż obłożenia poniżej oczekiwanych 100%. Przenoszenie przez stronę pozwaną na powoda pełnej odpowiedzialności za jakiekolwiek odstępstwa od założonego pełnego obłożenia hotelu jawi się jako tym bardziej pozbawione podstaw, jeśli weźmie się pod uwagę profesjonalny charakter działalności strony pozwanej, która jako doświadczony podmiot na rynku hotelowym winna być w stanie oszacować ryzyka z tym związane już na etapie zawierania umowy z poszczególnymi klientami. To strona pozwana przyjęła określony model biznesowy, brak zatem podstaw do przerzucania ryzyka błędu w założeniach tego modelu na powoda. Słusznie przy tym zauważa powód, że skoro, jak twierdzi strona pozwana, obłożenie we wskazanym okresie utrzymywało się na poziomie nieznacznie przekraczającym 50%, to istniejące w związku z pandemią COVID-19 ograniczenia w liczbie możliwych do przyjęcia gości hotelowych pozostały w zasadzie bez wpływu na osiągane przez stronę pozwaną przychody z lokalu, skoro  nawet nie zbliżyła się ona do ustalonego w obowiązującym wówczas rozporządzeniu Rady Ministrów limitu obłożenia na poziomie 75% miejsc hotelowych. Nie sposób zatem twierdzić, że nadzwyczajne okoliczności, do jakich zasadniczo można by zaliczyć pandemię COVID-19, miały wpływ na znaczące obniżenie przychodów z lokalu nr […].”. 

Wyrok Sądu I instancji został w całości zaskarżony przez stronę pozwaną apelacją, a przy jej podstaw znalazły zarzutu naruszenia przepisów postępowania, błędu w ustaleniach faktycznych oraz naruszenia przepisów prawa materialnego. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił apelację, w całości podzielając ustalenia faktyczne i rozważania dokonane przez Sąd I instancji przesądzając tym samym, iż wskazana przez strony w umowie wysokość czynszu stanowiła kwotę netto, natomiast po stronie pozwanej nie wystąpiły żadne okoliczności uzasadniające obniżenie czynszu dzierżawnego. 

Podsumowanie

Powodów, dla których inwestowanie w nieruchomości na rynku condohotelowym jest opłacalne, jest bardzo wiele. Najważniejszymi z nich pozostaje oczywiście gwarancja przychodów oraz możliwość skorzystania z pobytu właścicielskiego na atrakcyjnych warunkach. Przed podpisaniem umowy warto jednakże ją dogłębnie przeanalizować oraz ewentualnie negocjować tak, aby najem w systemie condo był jak najbardziej opłacalny dla inwestora. 

Nasza Kancelaria oferuje kompleksową pomoc prawną oraz doświadczenie w prowadzeniu sporów z operatorami condohoteli, analizie umów condohotelowych, jak również prowadzeniu negocjacji co do postanowień umownych. Zapraszamy do kontaktu!